两部门联合发文推进“带押过户” 有助于进一步激发楼市活力

3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布通知，正式在北京启动存量住房交易“带押过户”模式。

通知指出，要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

此前，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

在传统的二手房交易过程中，有抵押贷款的房产办理转移过户，需要卖方提前结清贷款，解除原有抵押后才能办理过户手续。新的买方将房子再次抵押后，才可以获得银行贷款，整个流程通常需要较长时间。同时，卖方如无法结清贷款，需要借助外部资金“过桥”，通常会被收取一定比例的佣金。而“带押过户”政策的施行，将支持房屋买卖双方并行办理，较大程度缩减了交易时间。

据诸葛数据研究中心统计，截至当前，全国已有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”，二手房“带押过户”已经作为房地产调控的一项重要手段。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策明确，各地应以点带面，积极做好“带押过户”，这说明过去各地“带押过户”的试点和案例已获得了认可，也具备了推广的可能。

“相关部门联合发文，将‘带押过户’进一步向全国推广，且首次由中央部委提出，展现出对这一模式的认可及大范围推行的决心。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示。

据了解，北京推出的“带押过户”模式有三方面突出特征：一是兼容跨行贷款；二是最大程度降低交易成本；三是多部门协同提升交易便利度。

易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示，相比别的城市，此次北京推出的“带押过户”政策又有了创新，方便居民更加灵活地选择购房方式。从“带押过户”对于购房者的覆盖面来说，北京又向前迈了一步，更吻合各类不同的购房和贷款需求。

目前，全国范围内已有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等已经全面开展。业内人士普遍认为，我国全面推进房产“带押过户”将发挥诸多积极作用。

据悉，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

其一，新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

其二，新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

其三，抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

通知指出，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

陈霄指出，从政策内容来看，其中存在不少亮点。一方面，推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，再将该模式逐步推广至其他市县，充分体现出以点带面、循序渐进的特征。另一方面，推动住宅不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等领域拓展，是本次政策较为新颖的探索，而当前很多城市提出的“带押过户”，主要是以二手住宅市场为主力战场。

“在住宅市场充分实行这一模式后，再逐步向其他业态及领域推广，扩大了‘带押过户’的适用范围，将使该政策变得更加全面。”陈霄补充道。

在严跃进看来，从各地实际推进情况看，“带押过户”对于降低二手房交易成本的作用较为明显。

“近期各地二手房交易的复苏，其中一部分原因与‘带押过户’政策的推进有关系。该政策不仅对推动二手房市场交易有着重要意义，对以二手房带动一手房的交易也具有积极的作用。因此该政策的推广，将有助于进一步激发楼市活力。”严跃进表示。

同策研究院研究总监宋红卫向记者表示，目前二手房市场活跃度较低，推行“带押过户”简化了交易流程，可以提高二手房交易效率，降低时间成本和资金成本，对于置换需求的释放有直接帮助，能够进一步提高市场流动性，对于维护二手房市场以及新房市场的稳定具有积极作用。

北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，从交易时间上来看，该政策可以缩减交易流程，提高交易效率，减少时间成本。从资金成本上来看，可以减少前期出资解除“老”抵押的成本，省去“过桥”费用，从而减少交易成本，作为卖方也可以更早回款。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场将产生积极带动，有利于提升二手房交易活跃度，促进换房需求加快释放，从而进一步对市场形成一定支撑。

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